土地調查評估是一個(gè)綜合性的(de)過程，它涵蓋了(le)土地調查與土地評估兩個(gè)主要環節。以下(xià)是對(duì)這(zhè)兩個(gè)環節的(de)詳細解釋：

一、土地調查

土地調查是指對(duì)土地的(de)地類、位置、面積、分(fēn)布等自然屬性和(hé)土地權屬等社會屬性及其變化(huà)情況，以及基本農田狀況進行的(de)調查、監測、統計、分(fēn)析的(de)活動。土地調查通(tōng)常包括以下(xià)幾種類型：

1. 全國土地調查：國家根據國民經濟和(hé)社會發展需要，對(duì)全國城(chéng)鄉各類土地進行的(de)全面調查。

2. 土地變更調查：在全國土地調查的(de)基礎上，根據城(chéng)鄉土地利用(yòng)現狀及權屬變化(huà)情況，随時(shí)進行城(chéng)鎮和(hé)村(cūn)莊地籍變更調查和(hé)土地利用(yòng)變更調查，并定期進行彙總統計。

3. 土地專項調查：根據國土資源管理(lǐ)需要，在特定範圍、特定時(shí)間内對(duì)特定對(duì)象進行的(de)專門調查，如耕地後備資源調查、土地利用(yòng)動态遙感監測等。

土地調查的(de)基本方法包括利用(yòng)大(dà)、中比例尺地形圖或航片、影(yǐng)像地圖，通(tōng)過外業補測或調繪，将變化(huà)的(de)地物(wù)界線轉繪到地形圖或影(yǐng)像地圖上，勾繪出土地所有單位和(hé)使用(yòng)單位的(de)界線，并以修繪後的(de)地圖作爲底圖，量算(suàn)出各類土地面積。同時(shí)，将土地面積量算(suàn)的(de)成果逐級彙總出各級行政管轄單位的(de)土地總面積及各類土地面積。

二、土地評估

土地評估則是對(duì)土地價值的(de)評估過程，旨在确定土地在特定時(shí)點的(de)市場(chǎng)價值或其他(tā)經濟價值。土地評估的(de)方法多(duō)樣，主要包括以下(xià)幾種：

1. 市場(chǎng)比較法：根據市場(chǎng)中的(de)替代原理(lǐ)，将需要評估的(de)土地與具有替代性的(de)類似地産進行比較，并對(duì)類似地産的(de)成交價格做(zuò)适當修正，以此估算(suàn)土地客觀合理(lǐ)價格。

2. 收益還(hái)原法：又稱收益法、收益資本化(huà)法等，是将待估土地未來(lái)正常年純收益以一定的(de)土地還(hái)原利率還(hái)原，以此估算(suàn)帶估土地價格的(de)方法。

3. 成本逼近法：以開發土地所耗費的(de)各項客觀費用(yòng)之和(hé)爲主要依據，加上一定的(de)利潤、利息、應繳納的(de)稅金和(hé)土地增值收益來(lái)确定土地的(de)價格。

4. 剩餘法：又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動産正常交易價格的(de)基礎上，扣除預計的(de)正常開發成本及有關專業費用(yòng)、利息、利潤和(hé)稅收等，以價格餘額來(lái)估算(suàn)帶估土地價格的(de)方法。

5. 基準地價系數修正法：通(tōng)過待估宗地地價影(yǐng)響因素的(de)分(fēn)析，對(duì)各城(chéng)鎮已公布的(de)同類用(yòng)途同級土地基準地價進行修正，估算(suàn)待估宗地客觀價格方法。

土地評估的(de)流程一般包括明(míng)确評估目的(de)、收集資料、現場(chǎng)勘查、選定評估方法、評定估算(suàn)和(hé)編制評估報告等步驟。評估過程中需要綜合考慮土地的(de)自然條件、經濟環境、市場(chǎng)需求、政策法規等多(duō)種因素。

土地調查評估是一個(gè)涉及土地信息收集和(hé)土地價值判斷的(de)綜合過程，對(duì)于土地資源的(de)合理(lǐ)配置、土地市場(chǎng)的(de)健康發展以及土地政策的(de)制定和(hé)實施具有重要意義。